כתבות נספות

חוזה דירה

האם כדאי לרכוש דירת נופש?

רכישת דירת 'יד שנייה' - מקבץ עצות

מס רכישה

דברים שחשוב לדעת טרם רכישת דירה

לרכוש או לשכור דירה

6 שלבים לרכישת דירה

המדריך לרכישת דירה מקבלן/יזם

רכישת דירה מקבלן

איך מוצאים דירה בתל אביב?

המדריך השלם לרכישת ומכירת דירה מיד שניה

מדריך קניית דירה מכינוס נכסים או הוצאה לפועל

הסבר לנושא דמי מפתח

בדיקת דירה לפני קניה

ביטוח משכנתא מהי משכנתא

איך חוסכים בהחזרי המשכנתא ?

משכנתא הפוכה

מי יכול לבצע בדק בית ?

 
 
מאגר מידע כללי דירות בחו"ל חדשים שותפים קניה השכרה ראשי

בדיקת דירה לפני קניה

נכתב על ידי יגאל ברגמן

השיקולים ברכישת דירה רבים ומגוונים אך אין ספק שלדעת מה אתה רוכש זו אחת מהמשימות הגדולות הניצבת בפני קונה דירה פוטנציאלי. על מנת לספק לך את הידע המתאים להליך קבלת ההחלטות יש לשקול מאפיינים הנדסיים מיוחדים של הדירה. מהנדסים וחברות מסחריות מציעים שירותים מגוונים לצורך עריכת "בדיקת דירה לפני קניה". מתברר שגם כאן כמו בכל תחום של מומחיות רבים המתיימרים אך לא כל אחד יכול. מאחר וחשיבותה של בדיקה הנדסית הוא גורם מכריע בשיקול הדעת הסופי וקבלת ההחלטה באשר לרכישת הדירה ? ראוי ורצוי לבחור מומחה אמיתי.
אומנם קיימים פערי המחירים משמעותיים בין המציעים שירותים בנושא זה אך אלו בטלים בשישים וזניחים בהתיחס לעוצמת המפגעים וההוצאות הנגרמות בגין יעוץ כושל לרכישת דירה. אל תתפשר בבחירת המומחה שיבדוק את דירתך, בדוק את "ציציותיו", עמוד על נסיונו, חקור את כישוריו ואסוף מידע באשר להצלחותיו.
מומחה אמיתי ייטיב ליידע את הרוכש הפוטנציאלי במאפייני הדירה היכולים להשפיע על שיקול דעתו גם אם לא מדובר בליקוי בניה או בחריגות מדרישות התקנים.
להלן מספר טיפים אותם יש לבדוק ולשקול בטרם קניית דירה.

1. בטיחות
הבטיחות הוא נושא בעל חשיבות מכרעת בבדיקת דירה לפני קניה המקיף תחומים רבים ומגוונים. על מנת לעמוד על מפגעי בטיחות בדירה יש צורך בהכרה מעמיקה של תקנים ישראלים וחוקי הבניה המתיחסים למבנה מדרגות (גובהם ופריסתם), למבנה מעקות (קיומם של "רכיבי טיפוס", מידות החללים והגובה הנדרש), לסוגים השונים של זכוכיות הבטיחות בפתחי חוץ וחלונות ולמגוון נושאים נוספים.
חובה על מהנדס ששירותיו נשכרו לצורך בדיקת דירה לפני קניה להתריע בפני הרוכש הפוטנציאלי על קיומם של מפגעי הבטיחות הקיימים בדירה ו/או בחלקים הצמודים לה כדוגמת גינות חניות וכו'.
ברור שרק מומחה אמיתי יצליח להקיף את מכלול הנושאים, לסווג ולידע את רוכש הדירה בחשיבותם של אותם המאפיינים הבטיחותיים היכולים להשפיע על שיקול דעתו ברכישת הדירה.

2. חשיבותם של כיווני הדירה.
לצדדים אליהם פונה הדירה ("כיווני הרוחות") קשר ישיר לתחלופת האויר וחדירת אור שמש לדירה ? אין ספק שמדובר בנושא מהותי שהשפעתו שונה בתואם למיקום הגיאוגרפי של הדירה ולטופוגרפית השטח.
מותנה במיקום הדירה, צד מערב יכול להיות צד בעייתי בקיץ המתאפיין בקרינת שמש חזקה בשעות אחר הצהריים. מדובר במטרד אמיתי לחדרי שינה ומגורים הגורם גם לחימום מסיבי של הדירה ומחייב הגפת תריסים.
גם בחורף מערב הוא צד המשופע ברוחות חזקות הדוחפות את מי הגשמים בעוצמה, באופן שאינו מאפשר פתיחת החלונות ולעיתים גם גורם לחדירת רטיבות לדירה.
כאשר לא ניתן לפתוח חלונות מערביים בחורף חדרי שינה ובמיוחד חדרי רחצה מועדים למפגעי עיבוי ועובש.
אין ספק שלצדדים אליהם פונה הדירה חשיבות שונה ביחס לצרכים הספציפיים של הרוכשים הפוטנציאלים. דירה המיועדת לזוג צעיר היוצא לעבודה בבוקר וחוזר אחר הצהרים חייבת לספק נוחות אקלים מכסימלית בשעות השהות העיקריות בדירה - משמע אחר הצהריים. מכאן שדירה הפונה למערב במרבית המקרים אינה הבחירה האופטימלית.
במקרים כאלו דירה הנמצאת באגף דרומי מזרחי של בנין מועדפת עקב חשיפתה לשמש בבוקר והאפשרות לתחלופת אויר משופרת.
ברור שרק מומחה המכיר את התחום על בוריו יכול במהלך הזמן הקצר של בדיקת דירה לפני קניה לעמוד על יתרונות וחסרונות של הצדדים השונים אליהם פונה הדירה הספציפית בהתיחס להעדפות הרוכשים.

3. סדקים
אין נושא סבוך ומורכב כמו פיענוח סודם של סדקים בקירות ובתקרות. מגוון הסיבות לקיומם של סדקים נרחב ביותר ודרוש ידע מעמיק ונסיון רב על מנת להתחקות על הסיבות להיווצרותם.
מומחה הניחן בכישורים ובנסיון מתאים יכול בזמן קצר העומד לרשותו במהלך בדיקת דירה לפני קניה לקבוע, על בסיס צורתו של הסדק ומאפייניו מהם הגורמים להיווצרותו. קיימים סדקים המעידים על "מחלה" כרונית של המבנה כדוגמת סדקים תרמיים וסדקים שיעידו על בעיות קונסטרוקטיביות כדוגמת שקיעת יסודות או אלמנטים מצבים שהטיפול בהם מצריך השקעות כספיות מסיביות.
מומחה מקצועי העורך בדיקת דירה לפני קניה יסווג את הסדקים בדירה מבחינת המיקום, הכיוון, הדירוג, העוצמה; ינתח את אופיים של הסדקים ויספק לרוכש הפוטנציאלי של הדירה את המידע הרלוונטי כדי לא לבלבל את דעתו במינוחים ובמושגים מקצועיים.
כאן מומחה אמיתי יפגין, בנוסף לידע מקצועי והכישורים, גם שיקול דעת ענייני ונכון על מנת לייעץ לרוכש הדירה מהם ההשלכות, לרבות הוצאות צפויות עתידיות, שידרשו על מנת להתמודד עם הבעיות שבדרך עליהם מצביעים הסדקים.

4. רטיבות ועיבוי
קצרה היריעה במאמר קצר זה לפרט מאפייני רטיבות הפורצת לדירה מהמעטפת החיצונית (קירות, רצפות ותקרה) או נספגת מאדמת הגן. חשיבות עליונה קיימת גם לרמת הבידוד התרמי של דירה שהיא בעלת השפעה מכרעת על היווצרותם של תופעות עיבוי ועובש ועל הנוחות התרמית של החיים בדירה. רק מומחה בעל שיעור קומה בנושא זה יצליח במהלך הזמן הקצר של בדיקת דירה לפני קניה לעמוד על המאפיינים והבעיות בנושאי רטיבות ועיבוי בדירה ספציפית.
למעוניינים להרחיב ידע בנושא זה מומלץ להיעזר במאמר נוסף שערכתי בשם " " הנמצא גם הוא באתר זה.

5. נגישות לדירה בבניינים גבוהים
האופנה החדשה של בנייני מגורים רבי קומות יוצרת ביקושים חזקים לדירות בקומות עליונות של בניינים גבוהים.
כאן מרבית הרוכשים אינם ערים למפגעים והמטרדים הנגרמים עקב מספר לא מספק של מעליות היוצר בעיית נגישות לדירה בשעות הבעייתיות של יציאה או חזרה מהעבודה.
מדובר בהמתנה ארוכה ומרגיזה למעלית, דווקא באותו הזמן בו אתה נמצא בלחץ של להספיק ולהגיע - כמו בבוקרו של יום שבו מרבית הדיירים יוצאים מדירותיהם על נשותיהם וטפם בדרכם להסעות בית הספר ולפקקי הבוקר.
חשוב לדעת - הסטנדרטים לגבי מספר המעליות בבניין ביחס למספר הדירות או הקומות לא נקבע בחוקי הבניה והם נתונים לשיקול דעתו הבלעדי של היזם המעוניין במרבית המקרים לחסוך בהוצאות ובשטחי בניה - אילוץ זה יש בו כדי להסביר את מספרם המזערי של מעליות בבניינים.
אין ספק שמספר המעליות בבנין, במיוחד בבנין רב קומות הוא בעל משמעות קריטית לאיכות החיים ולנוחות המגורים.
ברור שרק מומחה בעל נסיון בבניינים גבוהים יכול במהלך הזמן הקצר של בדיקת דירה לפני קניה לעמוד על קיומם של מפגעים בנושאי מעליות ונגישות לדירה המיועדת לרכישה.

6. מעטפת חיצונית - תפקוד ויוקרה
במרבית המקרים מתלכדים מאפייני יוקרה והתפקוד כאשר באים לדון במעטפת החיצונית. החיפוי היקר מטיפוס אבן או פסיפס קרמי הוא זה שמספק גם את הפתרון האולטימטיבי לעצירת חדירת רטיבות לדירה דרך המעטפת החיצונית. עמידתו לאורך זמן של ציפוי כזה מוכיחה את עצמה עקב היעדר צורך בביצוע פעולות תחזוקה יקרות.
רבים המקרים בהם ישום שגוי של החיפוי גורם להינתקות ונשירת לוחות אבן מקירות החוץ ? תופעה שרק מומחה המכיר את התחום יכול לעמוד על קיומה במהלך הזמן הקצר של בדיקת דירה לפני קניה. במקרים כאלו הכרוכים במפגעים בטיחותיים, אין מנוס מביצוע פעולות שיקום יסודיות שעלותן מרקיעה שחקים ובסופו של יום נופלת על שכמם של המחזיקים בדירות.

7. דירה בקומה עליונה
דירה בקומה עליונה חשופה במרבית המקרים למפגעי רטיבות. למרות שמדובר בנושא הנמצא בטיפולו ובאחריותו של וועד הבית, הסובל היחידי הוא המחזיק בדירה העליונה החייב להתמודד עם הרטיבות המחלחלת לתקרת דירתו. גם כאן תפקידו של המומחה לעמוד על ליקויים באיטום הגג במהלך בדיקת דירה לפני קניה.

8. מפגעי רעש
האפשרויות ההנדסיות לצמצום מפגעי אקוסטיקה ומעבר רעשים בין דירות מצומצמת ביותר ובמרבית המקרים מדובר בליקוי שאינו בר תיקון.
מכאן שחשיבות גדולה קיימת לרמת הבידוד האקוסטי שתוכננה ובוצעה במהלך הבניה. אך מאחר ומדובר בהתקנה סמויה של חומרים במבנה הפנימי של הרצפות לא ניתן לעמוד עליה במהלך בדיקה סטנדרטית של דירה לפני קניה.
ידועים המקרים בהם החיים בדירה הופכים לסבל עקב מפגעי רעש קשים החודרים דרך התקרה המהווה את רצפת הקומה מעל. מגורים בקומה עליונה של בנין מעניקים לדירה פרטיות הבאה לידי ביטוי בהיעדר מפגעים אקוסטיים מאחר ואין שכנים מעל.

9. מסקנות
במאמר קצר זה התיחסתי למספר בודד של מאפיינים הנדסיים הקיימים בדירה ? מרביתם סמויים לעיניו של רוכש פוטנציאלי. מאפינים אלו שרק מומחה אמיתי בתחום "בדיקת דירה לפני קניה" יכול לעמוד על קיומם, הם בעלי חשיבות עליונה במערכת השיקולים של רוכש דירה מאחר ויש להם השלכות על תפקוד הדירה ועל הוצאות עתידיות לא צפויות הקשורות לאחזקתה.
ברור שקיימים מאפיינים חשובים נוספים אשר גם להם נדרש להקדיש תשומת לב במהלך בדיקה דירה לפני קניה כדוגמת מצב צנרת (אספקת מים, ביוב וניקוז), מערכות ריצוף מוצרי נגרות ואלומיניום ועוד'.
בסיומו של דיון נקל להבין החשיבות שיש ליחס לבדיקת דירה לפני קניה ועוד יותר לבחירת המומחה המתאים שיערוך את הבדיקה.
רבים המתיימרים בתחום זה אך לא כל אחד יכול. כאן חשוב להתקשר עם "מומחה אמיתי" המכיר על בוריו את תחום בדיקת דירה לפני קניה. יש לחפש ולמצוא מהנדס עתיר נסיון וכישורים שהתמודד בהצלחה עם פתרון בעיות הנדסיות במבני מגורים וצבר ידע נרחב בטכניקות המגוונות של הבניה ובמנגנוני חדירת רטיבות; מהנדס המודע למערך החוקים והתקנים בהנדסה ומכיר היטב את מחירי שוק הבניה.
דירה קונים פעם בחיים, אל תכשל בעסקת חייך, לך על בטוח עם מקצוען אמיתי בבדיקת דירה לפני קניה.

מהנדס ראשי במכון ישראלי לביקורת בניה (מיל"ב)מומחה בתחום "בדיקת דירה לפני קניה": http://www.baitov.co.il ובאיתור ליקויי בניה: http://www.milav.co.il

מקור המאמר: www.articles.co.il מאמרים לשימוש חופשי.