מאגר מידע כללי דירות בחו"ל חדשים שותפים קניה השכרה ראשי

קניית בית בקליפורניה

נכתב על ידי טל בן צור

חלק א

בוא נניח שקמתם בוקר אחד והחלטתם שזהו, הגיע הזמן לקנות בית. נמאס לכם לזרוק כסף על שכר דירה ואתם רוצים למצוא בית משלכם. בטח יש לכם כמה שאלות ואפילו קצת חששות, אבל זה נורמלי
לחלוטין. אחרי הכל, זאת הפעם הראשונה. למזלכם, הגעתם למקום הנכון. אז בואו נתחיל בקניית הבית הראשון שלכם!

לפני שאתם מודיעים לעולם שאתם עומדים לקנות בית, תחשבו טוב על ההתחייבות שאתם נכנסים אליה.
במקרים מסוימים, לקנות בית הוא לא צעד כזה חכם ואם אתם חושבים שזהו המצב אצלכם, רצוי לחשוב פעמיים. בעלות על בית היא לא בשביל כולם. לא כל אחד מתאים להיות בעל בית, ממספר סיבות:

קרדיט לא טוב
אם דירוג האשראי שלכם (FICO) עומד על מתחת ל600-620, או שיש לכם היסטוריה של איחור בתשלומים או פשיטת רגל, אין לכם סיכוי לקבל ריבית טובה על ההלוואה שתצטרכו לקניית הבית. קרוב לוודאי שעם קרדיט כזה תמצאו עצמכם עם הלוואה בתנאים מאוד גרועים, כמו ריבית ותשלומים חודשיים גבוהים. במקרה זה אם החלטתם לקנות בית עדיף לחכות קצת ולעבוד על שיפור דירוג האשראי שלכם עם בעלי המקצוע המתאימים.

עבודה קבועה ויציבה
עד כמה יציבה ההכנסה שלכם? בחור צעיר שקנה בית בסאן פרנסיסקו התחייב לשלם 3,500$ משכנתא בחודש. קצת יקר בשביל בחור בן 25, אבל לא כל כך נורא כי הוא הרוויח 120,000$ בשנה. כשהוא איבד
את מקום העבודה שלו אחרי שנה, לא יכל לעמוד בתשלומים ואיבד את הבית בפורקלוז'ר. עד כמה מקום העבודה שלכם יציב? ואם תאבדו את מקום העבודה, האם תוכלו למצוא תחליף במהירות? האם יש סיכוי שתצטרכו לעבור? שאלות חשובות שצריך לשאול את עצמיכם.

אחזקה ותיקונים
כל בית דורש אחזקה שוטפת. דברים נשברים, מתקלקלים, מתיישנים וכו'... הרבה קונים מוצאים עצמם ללא גרוש אחרי קניית הבית. חשוב מאוד לקחת בחשבון את האחזקה השוטפת ואת הבלאי הטבעי של כל נכס.
מומחים ממליצים לשמור בצד לפחות כ-5% מסך ערך הבית לטובת אחזקה ותיקונים שונים שעלולים לצוץ.

מחיר השכירות לעומת המשכנתא
אם תשלום המשכנתא החודשי הוא פי שלוש או יותר ממה שאתם רגילים לשלם בשכירות חודשית, אולי זה
לא כל כך הגיוני שתקנו בית. לדוגמא, אם אתם משלמים שכירות 1500$ ותשלום המשכנתא על בית הוא 4500$, נראה לכם הגיוני לשלם 36,000$ יותר בשנה בשביל לקנות בית?

עליכם גם לדעת על היתרונות הרבים בבעלות על בית:

זה שלכם
ושלכם בלבד. בית הינו מקור לגאווה וזו גם הסיבה מספר אחד שאנשים קונים בתים. אתם יכולים לצבוע את הקירות באיזה צבע שרוצים, לשנות מה שאתם רוצים, להגביר את הווליום כמה שאתם רוצים. בית משלכם גם תורם להרגשת יציבות וביטחון. בית זהו השקעה מובטחת לעתיד.

עליית ערך
בעוד ששוק הנדל"ן הינו שוק מחזורי, כלומר פעם למעלה פעם למטה, היסטוריה מראה שתמיד הוא עולה בחזרה. עליית הערך משתנה מאיזור לאיזור. נדל"ן תמיד יהיה השקעה טובה.

הטבות מס
בעלי בתים זכאים להטבות רבות ומשמעותיות בתשלום המיסים. ישנן הרבה דרכים לקבל הטבות מס כשאתם משלמים משכנתא. התייעצו עם מומחה מס לקבלת פרטים.

אשראי כנגד הבית
אחרי ששילמו את המשכנתא תקופה, או חוו עליית ערך, בעלי בית רבים יכולים לקבל הלוואה כנגד הנכס. לרוב בתנאים יותר טובים מכרטיס אשראי או מהבנק.

עכשיו, אם החלטתם שזה בשבילכם:

חפשו מידע וטיפים על קניית בית, ולמדו מטעויות של אחרים. לא כל טעות בעסקאות נדל"ן אפשר לתקן.
טעויות בדרך כלל מתבצעות כשאנשים אינם מוכנים לסמוך על בעלי המקצוע שונים. בעל המקצוע יכול להיות במקרה זה סוכן נדל"ן או עורך דין. אנשים רבים פוחדים ממה יחשבו עליהם, אחרים פשוט חושבים שהם יודעים הכי טוב, חלקם חושבים שזה לא מספיק חשוב וישנם כאלה שפשוט אינם סומכים על אנשים אחרים.סוכן נדל"ן מקצועי שמתמודד עם הרבה לקוחות ועסקאות שונות ידע איך להדריך אותך לפי הצורך האישי שלך. אם קיבלת רגליים קרות באמצע עסקה, דבר עם סוכן הנדל"ן שלך. סוכן טוב יעזור לך להחליט אם אתה צריך לסגת מהעסקה וכיצד לעשות זאת מבלי לאבד את הכסף שהשקעת.

טעות נוספת שעושים קונים רבים, במיוחד כאלה שזו הפעם הראשונה, היא שימוש מיותר בכרטיס האשראי בסמוך למועד הקנייה. אחרי שאישרו לכם את ההלוואה, השתדלו לא להשתמש בכרטיס האשראי או להיכנס
להוצאות מיותרות שישנו את התמונה הפיננסית של הקרדיט שלכם. הפקיד שאמור לאשר את ההלוואה במקרה זה עלול לא לסגור את ההלוואה ולבטל את כל התהליך, רק בגלל שקניתם את הפלזמה שכל כך רציתם. חכו בסבלנות שההלוואה תיסגר.

טעות נפוצה שלצערי הרבה אנשים עושים היא לקנות את הבית הלא נכון בשבילם. לכולם צרכים ודרישות שונות. תמיד חישבו וחשבו את צעדיכם בהתאם לצרכיכם האישיים. לקוחה שהתפשרה על חדר אמבטיה אחד
כי חשבה שזה "מספיק", התאכזבה לגלות שקשה לחלוק אמבטיה אחת עם שני ילדים בוגרים.
לקוח אחר "התאהב" בבית בסגנון ויקטוריאני שהיה 100,000$ מעל לתקציב המקורי שלו. הוא איבד את הבית ב-SHORT SALE לבנק. חשוב מאוד לקחת בחשבון את כל המרכיבים הדרושים לספק אתכם בביתכם החדש, לפני סגירת העסקה, אם אתם לא רוצים שטעויות מן הסוג הזה ירדפו גם אתכם.

מצאו סוכן נדל"ן
ישנם מאות אלפי סוכני נדל"ן (!) וגם הרבה סיבות לעבוד עם סוכן שיעזור לכם. הטריק הוא למצוא סוכן נדל"ן טוב. אחרי שמצאתם כמה סוכנים, יהיה חכם מצידכם לראיין כמה מהם לפני שאתם בוחרים מי ייצג אותכם. כמה סיבות לעבוד עם סוכן נדל"ן:

ניסיון
אתם לא חייבים לדעת הכל על עולם הנדל"ן כשאתם עובדים עם בעל מקצוע שכן יודע. הנרי פורד פעם אמר "כשאתם שוכרים מישהו שיותר חכם מכם, זה מוכיח שאתם יותר חכמים". שוב, הטריק הוא למצוא את האנשים הנכונים. לרוב כולם יעלו אותו הדבר ? חינם! קונים רבים אינם מודעים לעובדה שלרוב, המוכר, כלומר בעל הבית, משלם את עמלות הסוכנים, בדרך כלל 2-3% לכל צד, אז למה לא לעבוד עם מקצוענים שגם יותר מנוסים וגם יעזרו לכם לחסוך זמן?

שמירת האינטרסים שלכם בלבד
כשעובדים עם סוכן, לא צריכים לחשוש מסוכנים המנסים לדחוף אתכם לעסקאות מפוקפקות ממניעים לא כשרים, כמו בצע כסף ואינטרסים של אנשים אחרים. סוכן טוב ישמור על האינטרס שלכם בלבד ו"יריח"
אם משהוא אינו כשורה.

ידע מקומי
לסוכנים מידע רב ושימושי על השכונות והאיזורים השונים. כמו כן הם נגישים למידע מהימן על דירוג בתי
ספר, אחוזי פשיעה ודמוגרפיה. לסוכנים גם מידע חשוב וקריטי על מכירת בתים וערך הבתים בשכונה בה אתם מחפשים לקנות.

ידע של השוק
לסוכנים מידע חשוב על מצב השוק, המשתנה מרגע לרגע. מידע כגון מחיר ממוצע ל-SQ.FT. של בתים דומים, המחיר הממוצע לבית באותה שכונה, הזמן שלוקח לבית להימכר ועוד מספר רב של קריטריונים שבסופו של דבר יתרמו לקבלת החלטות יותר מוצלחות ע"י הקונה.

קשרים
לסוכנים טובים קשרים עם בעלי מקצוע שונים שתצטרכו במוקדם או במאוחר. בעלי מקצוע כמו סוכני הלוואות, פקידי בנק, קבלנים, שמאים והרשימה ארוכה. לרוב, הסוכן מכיר אנשים רבים בכל תחום וייתן
לכם לבחור את מי שאיתו אתם מרגישים הכי בנוח.

משא ומתן
סוכנים מקצוענים ידעו כיצד לנהל משא ומתן לטובתכם ולא לטובת אף אחד אחר. שלא כמו המוכר והקונה, לסוכן אין מעורבות רגשית בעסקה, דבר המבטיח ייצוג הולם, לטובתו ותוך שמירת האינטרסים של הקונה.

ניירת
בשנות ה-70, הצעת קנייה נרשמה על דף אחד בודד. כיום, הצעת קנייה מונה עשרות רבות של דפים. רוב תיקי קניית/מכירת נדל"ן הם בין 4"-2" עובי של ניירת. טעות קטנה ומסכנה ואתם מוצאים עצמיכם בבית משפט, או מפסידים אלפי דולרים. במדינות רבות בארה"ב דרוש עורך דין לכל עסקת נדל"ן!

תמיכה
הרבה שאלות צצות במהלך ואחרי הקנייה. לפעמים טעויות אנוש בסגירת העסקה גורמות לבלבול וחוסר וודאות מצד הקונה לאחר הקנייה. במקרה זה תפקיד הסוכן הוא לתמוך ולעמוד לצידך גם אחרי העסקה.

חשוב להבין ? סוכנים רבים המייצגים בתים למכירה מנסים לסגור את העסקה משני הצדדים, ע"י מציאת קונה לבית ובכך בעצם מרוויחים את כל סכום העמלה (עמלת הקנייה ועמלת המכירה). לפי חוקי הנדל"ן של מדינת קליפורניה, כל עוד הקונה מודע שהסוכן מייצג גם את המוכר, העסקה "כשרה", אך נושא זה שנוי
במחלוקת. האם הייתם רוצים להיות מיוצגים ע"י סוכן שהתחייב לשמור על אינטרס לקוחו, במקרה זה בעל הבית למכירה? אני הייתי חושב פעמיים..
המשך יבוא...

House in California - Oxnard

חלק ב

אז אחרי שגמלה בליבכם ההחלטה לקנות בית ובתקווה שאתם מבינים את החשיבות במציאת סוכן הנדל"ן הנכון, ישנו עוד צעד חשוב אחד שיהיה עליכם לעשות לפני שתתחילו בתהליך כתיבת הצעת הקנייה לביתכם החדש. רובם המוחלט של הקונים ייעזר בהלוואה למימון הבית אותו יקנו. חלקם יזדקקו למימון מלא, חלקם יהיו זקוקים ל-90% הלוואה ואנשים שידם משגת אף זקוקים לפחות. בדרך כלל יותר כסף מכיסכם משמע הלוואה בתנאים יותר נוחים (ריבית ותשלומים חודשיים יותר נמוכים). כיום, הבנק אינו המקום היחיד שבו אתם יכולים לקבל הלוואה לצורך רכישת בית, או בשמה המוכר- משכנתא. ישנם הרבה גופים פיננסיים המציעים שירותי הלוואות, בין אם הם מלווים את הכסף בעצמם ובין אם הם משמשים מעין סוכנים המייצגים מלווים. חשוב מאוד לא ליפול בפח המלווים הערמומיים האורבים לקונים לא מנוסים. בזמן שרוב העוסקים בתחום המשכנתאות ידידותיים כלפי הלקוח ושומרים על מוסר עבודה גבוהה, ישנם מלווים, חברות ופרטיים האורבים לאנשים תמימים שלעיתים אף נמצאים במצוקה כלכלית, אנשים שלא יודעים לזהות את המלווים הערמומיים ונופלים קורבן להונאה בידי אותן חברות. הנה כמה סימנים שצריכים להדליק לכם נורה אדומה בחיפושכם אחר ההלוואה:

כשהריבית והעמלות על ההלוואה נראים לכם גבוהים מדי
כשהסוכן מפעיל לחץ ומנסה לגרום לכם לחתום "כאן ועכשיו"
כשהסוכן אומר לכם שגם אם יש לכם אשראי גרוע, זה לא משנה
כשהסוכן מנסה לגרום לכם לשקר בטפסי ההלוואה בתואנה של "זה תמיד ככה"
כשהסוכן נראה נחמד יתר על המידה וזה מחשיד...
כשהסוכן מבטיח לכם שההלוואה תהיה הסוף לכל צרותיכם הפיננסיות

כמו כן, בדיוק כמו שלא תקנו צמיד זהב מרוכל ברחוב, אל תתפתו להשתמש בשירותיהם של מלווים מפוקפקים ששמים לכם כרטיס ביקור על השמשה הקידמית ברכב, זורקים עלונים בפתח הדלת, או שולחים לכם גלויה עם שם חברה בלתי מזוהה. כשמצאתם מלווה שאיתו אתם מרגישים בנוח (סוכן נדל"ן יכול לעזור כי הוא מכיר הרבה מלווים שונים) רצוי לראיין אותו לפני שמחליטים סופית שהוא המלווה המתאים לכם. בין אם זה סוכן משכנתא או מלווה, הנה כמה שאלות שעליכם לשאול את אותו מלווה לפני שאתם מתחייבים לעבוד איתו. אל תתביישו לשאול את השאלות החשובות הללו. אחרי הכל, מדובר בכסף שלכם ובעתידכם, מה גם שלרוב האנשים זו תהיה העסקה הכי גדולה שעשו בחיים. אם לא אהבתם את התשובות שקיבלתם, המשיכו לחפש מלווה שאיתו אתם מרגישים בנוח. שאלות למלווה/סוכן:

איזו סוג הלוואה היא הכי טובה? מלווים בעלי מוניטין ירצו לדעת עליכם קצת יותר לפני שיזרקו לכם סוגי הלוואות באוויר. כמו שלא תתנו לרופא לנתח אתכם לפני שהוא עורך לכם בדיקה יסודית, תתרחקו ממלווה המציע לכם הלוואה לפני שאסף מידע עליכם ועברכם הפיננסי.

כמה ריבית אני ישלם ומהו אחוז הריבית השנתית? אחוז הריבית השנתית - Annual Percentage Rate הוא נגזרת של נוסחה המחשבת את סכום כל עלויות ההלוואה, כולל עלויות המלווה והריבית החודשית במשך כל תנאי ההלוואה ומחלקת את סכום זה במספר חודשי ההלוואה, לקבלת עלות שנתית. אחוז הריבית השנתי (APR) על משכנתא בריבית קבועה ל-30 שנים ישקף את עלות ההלוואה השנתית, בהנחה שתשלמו 360 תשלומים. קחו בחשבון שהרבה מלווים לא מחשבים את ה-APR בצורה מדוייקת ואין דרך מדויקת לחשב את ה-APR במשכנתאות בריבית משתנה. אם המשכנתא שלכם בריבית משתנה, חשוב לשאול את המלווה באיזו תדירות הריבית משתנה ומה המקסימום השנתי של שינוי זה.

מהם ה-Discount Points ועלויות ההלוואה? כל "נקודה" שוות ערך לאחוז מסכום ההלוואה. 2 "נקודות"על הלוואה של 100,000$ שוות אם כן 2000$. לפעמים המלווה גם מחייב, בנוסף ל"נקודות" גם עמלות על ההלוואה. עמלות אלה נקראות "Origination Fees". נקודות "קונות" מראש את הריבית על ההלוואה. ללווים בעייתים מומלץ לשלם נקודות בתמורה לריבית יותר נמוכה. חשוב לדעת שאפשר לנכות "נקודות" מתשלום המיסים השנתי בשנה שקונים את הבית (עם הגבלות מסוימות, לפרטים נוספים התייעצו עם מומחה מס). אין הלוואה ללא עלויות (אלא אם כן זה הבנק של אבא ואמא). אם אתם לא משלמים עלויות מראש המלווה יכניס לכם את העלויות לתוך ההלוואה.

מהן כל עלויות ההלוואה? חוץ מעמלות שנכנסות ישירות לכיסו של המלווה, ישנן עוד המון עלויות הכוללות מעורבותו של גוף שלישי בהלוואה, עלויות כגון: שמאי, דו"ח האשראי שלכם, ביטוח קניין, מיסים ועוד...הערכה כללית של עלויות ההלוואה תיכלל ב-GFE- Good Faith Estimate שעל פי חוק פדרלי המלווה חייב לספק לכם בתוך 3 ימים מרגע שמילאתם את טופס בקשת ההלוואה. חשוב לציין שהמלווה לא חייב לעמוד בתנאי ה-GFE.

האם אתה יכול להתחייב לתנאי ה-GFE? כאמור, המלווה חייב לתת לכם הערכה של עלויות בתוך שלושה ימים, אבל מכיוון שהוא לא חייב לעמוד בהתחייבות לפי חוק, המסמך הזה שווה לערך דף הנייר שעליו הוא נכתב. למרות זאת, ישנו לחץ מצד הצרכנים כלפי המלווה לעמוד בהבטחתו. אם המלווה לא מוכן להבטיח זאת, חפשו מלווה אחר.

האם אתה מציע אפשרות ל"נעילת הריבית"? ריביות עולות או יורדות וכפופות לתנודות הכלכלה. אם אתם חוששים מעלייה עתידית, ישנה האפשרות "לנעול" את הריבית בשיעור מסוים. בדרך כלל המלווה יחייב "נקודות" בתמורה ל"נעילת הריבית". הרבה מלווים מציעים "נעילת ריבית" חינם בשלושים הימים הראשונים. שאלות למלווה: האם אתה מחייב על "נעילת ריבית" ואם כן, כמה? לכמה זמן אתה "נועל" את הריבית? האם אני אקבל את זה בכתב?

האם ישנו קנס על תשלום מוקדם של ההלוואה? במדינות מסוימות, קנס על תשלום מוקדם של ההלוואה-Prepayment Penalty, אסור על פי חוק, אז תמיד טוב לשאול. בדרך כלל הקנס על תשלום מוקדם של ההלוואה, בין אם זה מכירת הבית או מימון מחדש, מתיר למלווה לחייב אתכם על "הפסד ריבית" בקנס השווה לסכום הריבית החודשית כפול ששה חודשים. שאלות למלווה: מה סכום הקנס במידה ותשלמו את ההלוואה לפני הזמן? מהם תנאי הקנס? (לרוב זה שנתיים עד חמש שנים מרגע המימון)

כמה זמן לוקח המימון? תהליך מימון ההלוואה לוקח בממוצע 21-45 ימים. בהצעת הקנייה לבית, יהיה עליכם לנקוב בתאריך הסגירה. עליכם לתאם תאריך זה עם המלווה, ולכן עליכם לדעת כמה זמן עד שההלוואה תיסגר/תמומן? איזה מכשולים עלולים לשבש את מימון ההלוואה?ישנם מלווים המסוגלים לממן את ההלוואה כ-24-48 שעות אחרי חתימת מסמכי ההלוואה.

מהו Yield Spread Premium? סוד קטן שהרבה מלווים מעדיפים לשמור בשקט. זהו בונוס, בצורת אחוזים מסך סכום ההלוואה, שסוכני משכנתאות מקבלים בתמורה על סגירת ההלוואה, בדרך כלל על הלוואות עם תנאים "מצויינים"- לבנק! נושא זה שנוי במחלוקת מכיוון שיהיו כאלה שיטענו שכל עוד הלקוח מרוצה מתנאי ההלוואה, זה לא מעיניינו להתערב בעמלה לסוכן ההלוואה. המציאות היא שישנם סוכנים הבוחרים את סוג ההלוואה בהתאם לסכום העמלה שיקבלו וזה כבר מתחיל להיות מסוכן ללקוח. יותר ויותר אנשים המודעים ל Yield Spread Premium מצליחים לשכנע את הסוכן לתת להם הנחה, אם זה בריבית או בעלויות ההלוואה. חשוב לפתוח במשא ומתן עם הסוכן הרבה לפני סגירת ההלוואה ולא בסוף כי אז יהיה זה מאוחר מדי. עכשיו כשמצאתם את המלווה, עליכם למצוא את ההלוואה המתאימה לכם ממגוון ההלוואות הרחב הקיים. מהלוואות בעזרה ממשלתית לזוגות צעירים, להלוואות סטנדרטיות ועד ל100% מימון, סוכן הלוואות טוב ידע להתאים את ההלוואה המתאימה לכם. אחרי ששאלתם את כל השאלות ואתם מרגישים שאתם מוכנים לשלב הבא, סוכן ההלוואות שלכם יצייד אתכם במסמך שנקרא Pre-approval Letter. מסמך זה הוא בעצם מעין מכתב מהמלווה המאשר את יכולתכם הפיננסית לקנות בית עד לסכום מסוים. מכתב זה לא מחייב אתכם בשום צורה שהיא, אבל יש לו משקל רב כשהוא מצורף להצעת הקנייה שלכם. בעל הבית לוקח את ההצעה שלכם ברצינות רבה כשאתם מצויידים במכתב זה מהמלווה וכיום מכתב זה הוא כמעט תנאי הכרחי עם כל הצעה לקניית בית. וואו! נראה שעכשיו אתם מוכנים לכיף האמיתי ? להתחיל להסתכל על בתים למכירה! המשך יבוא...

הכותב הינו יועץ וסוכן נדל"ן במדינת קליפורניה ובעל האתר http://WWW.YNADLAN.COM שאלות ותגובות יתקבלו בברכה!

מקור המאמר: www.articles.co.il מאמרים לשימוש חופשי.