כתבות נספות

הסכמי שכירות

לרכוש או לשכור דירה

טיפים לשוכרי דירות

ביטוח דירה

איך מוצאים דירה בעיר הזו?

השכרת דירה - המדריך למשכיר

אופציה בלתי מוגבלת בחוזה שכירות

השפעת שער הדולר

חוזה דירה

האם כדאי לרכוש דירת נופש?

רכישת דירת 'יד שנייה' - מקבץ עצות

מס רכישה

דברים שחשוב לדעת טרם רכישת דירה

לרכוש או לשכור דירה

6 שלבים לרכישת דירה

המדריך לרכישת דירה מקבלן/יזם

רכישת דירה מקבלן

איך מוצאים דירה בתל אביב?

המדריך השלם לרכישת ומכירת דירה מיד שניה

מדריך קניית דירה מכינוס נכסים או הוצאה לפועל

הסבר לנושא דמי מפתח

בדיקת דירה לפני קניה

ביטוח משכנתא מהי משכנתא

איך חוסכים בהחזרי המשכנתא ?

משכנתא הפוכה

מי יכול לבצע בדק בית ?

 
 
מאגר מידע כללי דירות בחו"ל חדשים שותפים קניה השכרה ראשי

איך מוצאים דירה בעיר הזו - מה צריך לבדוק כאשר מחפשים דירה לרכישה או להשכרה בתל אביב

נכתב על ידי דורית שאנן

איך מוצאים דירה בעיר הזו
מה צריך לבדוק כאשר מחפשים דירה לרכישה או להשכרה בתל אביב
נכתב ע"י דורית שאנן

- למה כמה איך, זוז -

למה, כמה ואיך הן השאלות הראשונות שאותן כדאי לנו לברר כשאנחנו מתחילים לחשוב על רכישת דירה.. השיקולים יכולים להיות מרובים, ולכן בירור מעמיק של הצרכים שלנו יוביל אותנו בדרך הקלה למציאת הדירה הנכונה עבורנו.
המאמר מתייחס לרכישת דירה, אך ניתן ללמוד ממנו גם על שכירת דירה.

רכישת דירה להשקעה שונה מרכישת דירה לצורכי מגורים. בראשונה - נשאלת שאלת הכדאיות, התשואה בטווח הקצר או בטווח הארוך, עלות - תשואה. ברכישה לצורכי מגורים בה אתמקד כאן, השאלות הנשאלות הן אישיות תוך בדיקת הצרכים - שאלות ה"למה כמה ואיך".

- שאלת ה"למה" -

תשובות לשאלה זו יובילו אותנו כמו טיל מונחה למטרה הנכונה, ללא ריצה לדירות הלא מתאימות ומפח נפש.

1. הצורך במעבר לאזור מגורים אחר ? קרבה למשרד/ לגן הילדים/למוקד ההתרחשויות ועוד
2. צורך בשטח נוסף
3. צורך במעלית
4. צורך בחניה
5. הצורך בסביבה שקטה יותר
6. אי נוחות, רעש, שכנים טורדניים והפרעות אחרות
7. שדרוג הקיים

- שאלת "הכמה" -

מה התקציב העומד לרשותנו. עשו רשימה מדויקת של הסכומים שעומדים לרשותכם:
· הלוואות,
· פירעון משכנתא
· לקיחת משכנתא נוספת
· כספים צפויים- מתנות,ירושות, בונוסים, העלאה במשכורת
· קחו בחשבון הוצאה נוספת של 10% הכוללת עמלות שונות לבנקים, לעורכי דין, למתווכים, למסים שתדרשו לשלם [כמו מס רכישה] והוצאות בלתי צפויות אחרות.

- שאלת ה"איך" -


מהם האזורים האפשריים מבחינתכם ? עשו רישום של שלוש חלופות לפחות ודרגו אותם.רשמו מדוע בחרתם בכל חלופה. או מהם הקריטריונים שעל פיהם בחרתם כל חלופה. הדבר יקל עליכם לבחון את החלופות השונות.

יתכן ובמהלך החיפוש תבחינו שמעבר מאזור חלופה א' לאזור ב' מותיר בידכם סכום כסף לשדרוגים אחרים כמו מעלית, חניה או קומה טובה יותר. יתכן וזה יאפשר לכם לקנות דירה גדולה יותר או להתקין את המטבח עליו חלמתם. אם אלו אזורים לא מוכרים וחדשים עבורכם, טיילו בסביבה, בקרו במקומות הציבוריים מהם ניתן ללמוד על אופי השכונה ? חנויות, מכולת שכונתית, בתי כנסת [למי שמתעניין] גני ילדים, בתי קפה וכד', התעניינות אצל חברים וקרובים.

הגדלת שטח מחייה היא אחת מהסיבות הרווחות יותר. המשפחה התרחבה, עוברים לגור עם בת/בן הזוג, מתחילים לעבוד בבית, בכל מקרה הקיים אינו מספק.

הגדירו את הגודל המינימלי של הדירה ? כמה חדרי שינה אתם צריכים, את חדרי העבודה הגדירו בנפרד ? אלו תמיד יכולים להיות מוגדרים בחללים אחרים. בדירות הישנות מסגנון הבאוהאוס לדוגמא יש לרב שטחים שאינם מוגדרים במספר החדרים או שהחדרים עצמם גדולים במיוחד ומאפשרים סידור נוח. כחלופה ? הגדירו שטח מינימלי נטו.

אחד האמצעים החשובים בתכנון השטח לו אנו זקוקים הוא הברור באיזה שטח אתם חיים היום. לרב ילד המצטרף למשפחה נדרש ליותר מחדר אחד ובמקרה זה נדרשת הגדלה של כ- 15-20 מ"ר על הקיים.

בדיקת השוק ? האם ההיצע הקיים בשוק תואם את הצרכים שקבעתם, או האם התקציב שלכם תואם את השוק. יתכן ואתם צריכים דירת 4-5 חד' עם מעלית וחניה או שתיים צמודות, דבר שיחייב אתכם לנדוד מתוך העיר אל השכונות הצפוניות יותר של תל-אביב [בבלי, כוכב הצפון, למד, רמת אביב, אזורי חן] , שם המבחר גדול יותר, ובהתאם המחיר.

- זוזו!! -

המידע המתפרסם בעיתונים ובלוחות המודעות אינו כולל את כל המידע לו אתם זקוקים.
קומו מהכורסה החמה וצאו לראות דירות !

- שוב "איך" -

סמנו מספר מודעות העונות על הדרישות המרכזיות שציינתם. כעת אתם רק לומדים את שפת השוק [מה זה "משופץ" "מטופח" "מתוחזק" ,"זקוקה לשיפוץ", "נהדרת", "שקטה" וכד'] זה יסייע בידכם בתהליך ה"אמיתי" ובעבודה מול משרדי התיווך בהמשך. בדקו ולמדו את מחירי השוק וההיצע הקיים. כרגע אתם "אנתרופולוגים" המבקרים בסרט אחר... אתם עדיין לא רוכשים. בקרו בחמש עד עשר דירות [אם ההיצע אכן מזמן לכם כמות כזו].

טיפ - אחרי בערך חמש דירות תיווכחו כי אינכם זוכרים ממש מה ראיתם. הנתונים מתבלבלים ומתחברים מחדש לקולאג' יפה וצבעוני. בשלב זה הכרחי לערוך רישום מדויק של הדירות שראיתם, גם את אלו שפסלתם, על כל הפרטים בציון תאריך ומחיר, או הצמידו את האינפורמציה שהורדתם מהאינטרנט ושלבו את הערותיכם. בהמשך יש לציין אם ובאמצעות איזה משרד תיווך ראיתם דירה זו [הדרך הקלה- הצמידו את כרטיס הביקור לדף הדירה] כדי למנוע כפילויות ולדעת לאן לחזור אם תרצו ובעיקר לאן לא לחזור. וזכרו ? אתם לא זזים ללא רשימה זו!

כשאתם מרגישים שאתם ב"עניינים", פנו למתווכים. מומלץ לפנות למתווכים ששמעתם עליהם, שהומלצו בפניכם ושפועלים באזורים בהם אתם מתמקדים. אם אין כאלה ? פנו לפרסומים בלוחות ועבדו רק עם מי שאתם מרגישים איתם נוח, שהם אמינים ושמבינים את הצרכים שלכם. ציינו בפניהם את הפרופיל כקו מנחה, אם יש גבולות ברורים, ציינו זאת, אך אין צורך להיכנס לפרטי פרטים, לעתים דירה שאינה גבוהה מאוד לדוגמא ? דווקא היא זאת שצופה לצמחייה ירוקה ונעימה, יש הפתעות. לכן התמקדו בשלושה ? ארבעה נתונים החשובים לכם ביותר : שטח / מעלית/ שקט/ חניה/ אזור וכדומה.

מה קורה כשהתקציב אינו תואם את מצב השוק?

האם יש ביכולתנו להגדיל את התקציב? הלוואה נוספת? הגדלת המשכנתא? מכירת נכס אחר?

- אם לא -

האם מעבר לאזור חלופה ב או ג ברשימה שעשיתם מאפשר למצוא דירות התואמות את הדרישות? לדוגמא ? תקציב לדירת 3 חדרים במרכז תל אביב יכול לשדרג במעלית, שטח או חניה בבבלי. לעתים תזוזה קלה מאפשרת יותר. בדקו את היתרונות והחסרונות שאתם מקבלים במעבר בין החלופות שציינתם, מה ההכרח להישאר באזור א דווקא?

אם יש הכרח להישאר באזור שהוגדר ? מה היא הדרישה , שאינה בראש רשימת הדרישות, עליה ניתן לוותר? חניה/ מעלית/ מיקום פחות שקט/שטח/ מצב הדירה/הבניין וכו'. לעתים ההפרש בין דירה הכוללת חניה לדירה ללא חניה גדול מהמחירון הידוע, ובהפרש ניתן למצוא הסדר קל וזול יותר בחניון סמוך לשנים רבות. כמובן שכל תזוזה על ציר שקט - רועש משנה אף הוא את מחיר הדירה בהתאמה. פערי המחיר בין דירה בתוך רחוב שקט לדירה בקצה הרחוב [מס' 1 או 2] יכול להגיע לעשרות אלפי $. כך גם לגבי תזוזה לכיוון מרכז ת"א וממנה.

על צירים ראשיים בת"א ? אבן גבירול, ארלוזרוב, ז'בוטינסקי, פנקס וכד' ניתן למצוא דירות גדולות במיוחד ובמחירים נמוכים. דירות אלה יכולות להפתיע ? בעיקר בדירות העורפיות אתם יכולים לגלות שהדירה פונה לחצר גדולה וירוקה ומתעלמת מהעיר הסואנת. הדירות החזיתות משלבות מרפסות הבולמות את רעש הרחוב וחדרי השינה בהן ממוקמות פנימה. [כאן המקום לאמץ את המשפט "מה שרואים מכאן לא רואים משם" או ההפך..] עם זאת יש לקחת בחשבון את הקושי לממש אותן בעתיד - דירות אלה נמכרות בתהליך ממושך יותר.

בהצלחה

הכותבת בעלת ניסיון של מעל שמונה עשרה שנה בתחום הנדל"ן למגורים. מאז 1996 בעלת משרד תיווך דירות למגורים, ניהול נכסים [מכירה - השכרה], מתן ייעוץ וליווי אישי תומך בניהול מו"מ בעסקאות נדל"ן, במשרד המתמחה באזור מרכז וצפון תל-אביב. דורית שאנן TOVADO Properties http://www.tovado.com

מקור המאמר: www.articles.co.il מאמרים לשימוש חופשי.