מאגר מידע כללי דירות בחו"ל חדשים שותפים קניה השכרה ראשי

משכנתא - חלק א'

מאת: דניס קורן

משכנתא היא למעשה הלוואה לרכישת דירה או נכס (נקרא גם בטוחה/בטחון), הניתנת כנגד שיעבוד הנכס, שמסתיים בתום תקופת פירעון ההלוואה.
הדרך המקובלת והנפוצה ביותר היא לקיחת משכנתא באמצעות הבנק. בארץ ישנם מס' בנקים המוגדרים כבנקים למשכנתאות, ולאחרונה החלו גם חברות ביטוח לעסוק בתחום זה, עניין המהווה פתח לתחרות.
זכאות למשכנתא
משרד הבינוי והשיכון מעניק הטבות שונות למגזרים שונים באוכלוסיה, ע"פ קריטריונים קבועים סיווגים שונים הנקבעים ע"י מדינת ישראל ומשרד האוצר.
בין המגזרים הזכאים לנקודות זכות אלו נמנים זוגות צעירים, רווקים מעל גיל 30, משפחות חד-הוריות ועוד.
בחלק מן המקרים, ההלוואה הניתנת ממשרד הבינוי והשיכון נמוכה מסכום הנכס המועמד לקניה, דבר המצריך לקיחת הלוואה משלימה מן הבנק.
סוגי הלוואות
סוגי ההלוואות הניתנות ע"י הבנקים נבדלות זו מזו בכמה פרמטרים: סוג ההלוואה, סוג ההצמדה ומסלולי פירעון שונים.
ריבוי סוגי ההלוואות, נותן ללווה את האפשרות להתאים את המשכנתא לצרכיו וליכולת הכלכלית שלו.
כושר ההחזר של הלווה, הוא אחד הפרמטרים העיקריים הבאים לידי ביטוי בלקיחת המשכנתא
ביטוחי משכנתא
פוליסת ביטוח חיים וביטוח מבנה – ביטוחים המבטיחים את זכויות הבנק על הנכס במקרים בהם הנכס ניזוק או שהלווה נפטר. (מי שכבר מבוטח בביטוח חיים ו/או בביטוח מבנה אינו מחויב לרכוש פוליסה נוספת, אולם יש לשעבד את הפוליסה הקיימת לטובת הבנק). יוצאים מן הכלל הם אלו המבוטחים בביטוח מנהלים – אלו יחוייבו בהוצאת ביטוח מנהלים לטובת משכנתא.
כמובן שהלווה רשאי לרכוש את הפוליסות הנ"ל שלא במסגרת הבנק אלא באמצעות חברת ביטוח חיצונית, עניין המוזיל בדרך כלל את עלות הפוליסה. עבור זוגות צעירים לדוגמא, רכישת פוליסה שלא דרך הבנק משתלמת יותר היות ופרמיות ביטוח החיים שלהם נמוכות.
עלות הפוליסה אינה בהכרח שווה לסכום הנכס כולו – ניתן לרכוש פוליסה בסכום גובה היתרה שטרם נפרעה. לדוגמא: שווי הנכס 300,000$, ומחצית ממנו ממומן שלא באמצעות הבנק – קיימת אפשרות לרכוש פוליסת ביטוח חיים ומבנה בסכום של 150,000$ - הוא הסכום עליו חתום הבנק.

משכנתא - חלק ב'

אחוזי המימון – מימון הבנק בעסקה, בהתאם לשווי הנכס/דירה. אחוזים אלו נקבעים בהתאם לגובה ההלוואה, בהתאם לשווי הנכס/דירה.
זכאויות ואיחוד זכאויות – עולים חדשים, שברשותם תעודת זכאות, רשאים "לאחד זכאויות" לשם לקיחת הלוואה משותפת לרכישת נכס/דירה אחת. פעולה זו מעלה את סכום ההלוואה שניתן במשותף, לעומת הלוואה נפרדת.
ביטחון/בטוחה – הנכס המשועבד לבנק כנגד פירעון ההלוואה. מאפשר לבנק לפרוע את כספי המשכנתא במידה והחייב אינו משלם את חובו.
בקשה, אישור וביצוע הלוואה – שלבי לקיחת ההלוואה מרגע פניית הלקוח לסניף הבנק ועד לרגע בו אושרה ההלוואה ע"י גורם מוסמך לבנק והועברה ללווה (באמצעות שיק), או לצד ג' (בעל הדירה, קבלן מבצע)
משכנתאגרירה – כאשר הלווה מעוניין להחליף נכס בנכס בשל סיבות שונות (מעבר דירה, גירושין ועוד). הלווה ממשיך בתשלומי המשכנתא שלו בנכס בחדש, מבלי לפגוע בתנאיה המקוריים.
הודעה על מישכון הנכס – בעל זכויות חותם על הודעה המועברת לרשם המשכנתאות, ובה נכתב כי בעל/י הזכויות בבטוחה, שיעבד את הנכס לטובת הבנק. על רשם המשכנתאות לבצע את הרישום בהתאם. טופס לחתימה נמצא בסניף הבנק והלווה מוחתם עליו בסניף הבנק בו מתבצעת ההלוואה.
ריבית קבועה – מצב שבו ריבית ההלוואה קבועה לכל אורך תקופת ההחזר וצמודה למדד.
ריבית משתנה – מצב שבו ישנן "נקודות יציאה" בתקופת ההחזר הראשונה (שנה עד חמש שנים). נקודות היציאה בתקופה זו מאפשרות לשנות את גובה הריבית שנגבתה עד לאותה נקודה, ולהחזיר כספים ללא תשלום קנסות והפרשים בין ריביות.
ריבית פריים – בשיטה זו הריבית אינה צמודה למדד כך שאין קנסות ו/או עמלות בגין פרעון מוקדם. חשוב לשים לב כי בתכנית זו התשלום החודשי והריבית גבוהים יותר, ומתאימה בד"כ למי שהכנסתו גבוהה ומאפשרת לו לעמוד בהחזרים חודשיים גבוהים יחסית.
הלוואת ביניים (נקראת גם "הלוואת גישור") – במידה וללווה יש סכום כסף גדול האמור להיפרע במועד מסויים, יכול הבנק לאשר הלוואה על סמך אותו סכום כסף, וזאת על-מנת לחסוך בזמן.
הלוואה ייעודית (נקראת גם "הלוואת מקום") – בד"כ ניתנת בנוסף להלוואת הזכאות. הלוואה לרכישת דירה במקום אשר נקבע ע"י משרד השיכון, ובו יש תנאים מועדפים שקבע.
השלמת הלוואה – הלוואה הניתנת באמצעות הבנק, כמשלימה להלוואת הזכאות של משרד השיכון.
העברת ערבות – הלווה חותם על כתב ערבות בו נכתב כי במידה והלווה אינו עומד בהסכם ההלוואה, זכויותיו על הנכס מועברות לבנק, ובכך מובטחים לו כספי הערבות.
הערה על בעלי זכויות בנכס – "הערת אזהרה" הרשומה בספרי המקרקעין, ומודיעה על כך שלנכס ישנם בעלי-זכויות בנוסף לאלו הרשומים.
התחייבות המהווה בטוחה זמנית – התחייבות של בעל הזכויות בנכס מול הבנק כאשר לא נרשמה משכנתא לטובת הבנק.
ייפוי-כח – מסמך הנחתם בנוכחות נוטריון ומייפה את כוחו של הבנק לביצוע פעולות שונות הקשורות בנכס.
נסח טאבו – תעודת-הזהות של הנכס הנמצאת במשרדי רישום-המקרקעין ובו עיקרי המידע לגבי אותו נכס (פרטי הבעלים, הערות ואזהרות שונות, עיקולים ושיעבודים ועוד)
פרעון מוקדם (מלא/חלקי) – פרעון ההלוואה או חלק ממנה בטרם מועד הפרעון המקורי.
עבור פעולה זו נגבית עמלה, המבטיחה את פיצויו של הבנק בשל הפסד מדד, במידה והפרעון המוקדם חל בימים שבין ה – 1 ל – 15 בחודש.
עמלה נוספת שעלולה להיגבות בשל הפרעון המוקדם, היא בשל אי-הודעה מראש על כוונת הלווה לפרוע הלוואתו בטרם המועד. הודעה מראש ניתן להעביר לבנק עד 10 ימי עבודה.
פערי היוון – הפרשים בין הריביות, במידה ומפעילים את סעיף הפרעון המוקדם. במידה ובזמן הפירעון המוקדם הריבית נמוכה יותר מהריבית שהייתה במעמד החתימה, יש לשלם את ההפרש.
ערבים – זוהי למעשה בטוחה נוספת, בנוסף לשיעבוד הנכס, באמצעותה הבנק מבטיח לעצמו את הכסף במידה והלווה אינו עומד בהתחייבותיו. פניה לערב מתבצעת רק לאחר שמוצו כל ההליכים והפניות הנדרשות בחוק ללווה עצמו.
שיעבוד שווה (פאריפסו) – שני גורמים המשועבדים לנכס אחד. במצב ובו מומש הנכס, מחולקים הכספים באופן שבו כל גורם מקבל את חלקו בעסקה, בהתאם לגובה ההלוואה שנתן. לדוגמא: לווה חתם משכנתא בשני בנקים שונים ובסכומים שונים עבור אותו נכס. בעת מימוש הנכס (מכירה, פטירתו של הלווה, אי-עמידה בהתחייבויות וכד'), מקבל כל גורם את חלקו היחסי מסכום המימוש, בהתאם לסכום ההלוואה שנתן.
קרן – סכום ההלוואה המקורי שניתן ללווה.
ריבית – הלווה משלם למלווה בעבור הזכות להשתמש בכספי הלוואת משכנתא שניתנה לו.

מקור המאמר: Reader - מאגר המאמרים הישראלי

פרטים אודות מחבר המאמר:

תן טיפ