Vos premiers pas dans l'"immobilier" en Israël

Pour vous aider à mieux aborder le marché immobilier en Israël, nous mettons à votre disposition ce petit guide :

L'acquisition du bien

1. La taxe d'acquisition : 3 tranches de 0,5 %, 3,5% et 5% du prix d'achat, la tranche de 0,5 étant supprimée pour les touristes, alors que celle de 3,5 est supprimée pour les nouveaux immigrants.

Cette taxe est payable sous 50 jours à l'administration fiscale israélienne.

BON A SAVOIR : L'avantage accorde au nouvel immigrant peut l'être à effet rétroactif, si la Alyah est effectuée jusque 1 an après l'acquisition.

Cette taxe est de 5% pour les terrains et de 3,5% pour les biens commerciaux (boutiques et bureaux).

2. Frais d'avocat : généralement environ 1% + TVA (17%) du prix TTC du bien acquis.

Ces honoraires sont fixés contractuellement entre l'acquéreur et son avocat, et sont payables dès la signature du contrat (et il y a un seul et unique contrat "authentique" en Israël - pas de "promesse de vente", l'état cadastral étant disponible en 24 heures).

ATTENTION : souvent, dans les programmes neufs, le promoteur vous oblige à payer son avocat pour les "frais d'inscription", et vous pouvez croire que cet avocat va défendre vos intérêts…….EN AUCUN CAS !!!! Celui-ci n'est en fait pas rémunéré pas le promoteur durant toute la mise en place du programme, et votre paiement vient rémunérer tous les services juridiques qu'il a rendus AU PROMOTEUR. Aussi, il faut TOUJOURS engager VOTRE PROPRE avocat qui défendra VOS intérêts dans la négociation du contrat et sa réalisation.

3. Frais d'agence : 2% + TVA du prix TTC du bien acquis (pour un travail classique d'agent immobilier)

En Israël, la règle d'usage est que le vendeur paie 2% + TVA à l'agent immobilier, et l'acquéreur paie 2% + TVA à ce même agent, soit 4% + TVA en tout s'il n'y a pas eu d'"inter cabinet" entre agences, ce qui est la plupart du temps le cas.
Le métier d'agent immobilier est règlementé par la Loi Israélienne et il faut être titulaire d'une carte professionnelle.

Un bon conseil : lorsque vous abordez le marché pour votre recherche immobilière, il n'est pas forcément judicieux de contacter toutes les agences en pensant "ratisser large"- le marché étant restreint et tout le monde se connaissant - qui vont finir par s'émousser sur votre recherche en se disant que "ça ne vaut pas le coup d'investir du temps puisque tout le monde travaille dessus en concurrence"; il est souvent plus productif de s'attacher les services "exclusifs" d'un seul agent - et à vous de choisir LE BON - qui lui va se démener pour vous et contactera lui-même toutes les autres agences qui ne refuseront quasiment jamais de coopérer en "inter cabinet"; ainsi, vous aurez atteint votre but : d'une part UN agent qui travaille réellement et entièrement pour vous, étant sur de voir ses efforts récompensés, et d'autre part l'accès à tous les produits qui peuvent vous convenir !!!

De plus, dans le cas d'un accompagnement complet pour l'acquisition (finalisation du contrat, interface avec l'avocat, mise en place de l'échelonnement des paiements, prise de possession, montage financier, mise en place de crédit bancaire si nécessaire, réalisation des paiements..), il faut alors ajouter des honoraires de conseil et représentation qui sont de l'ordre de 2% + TVA du prix TTC du bien acquis.

NOTEZ : Ce métier est assez rare en Israël mais constitue justement LA SPECIALITE du groupe Israël Assets Management !!!

La gestion courante du bien

1. La Arnona

La Arnona est en fait l'équivalent de la taxe d'habitation, qui est payée à la Municipalité (et qui permet de financer les services municipaux).
Elle est calculée en fonction de la surface habitable NETTE de l'appartement (par exemple environ 65 nis/m2/an à Jérusalem); le montant varie en fonction des villes.
Généralement, elle est plus du quadruple pour les bureaux et boutiques.

Cette taxe est payée par le locataire lorsque le bien est loué.

BON A SAVOIR : vous pouvez bénéficier d'une remise de 90 % la première année si vous êtes nouvel immigrant, d'une exemption totale pendant 6 mois si vous prouvez que le bien est vide, ainsi que d'une exemption durant les travaux (en fournissant des justificatifs officiels)

2. Les frais de syndic (ou Vaad Bayit)

Il s'agit de la répartition des frais d'entretien des parties communes de l'immeuble (ascenseur, électricité, nettoyage, jardinage, assurance….etc.).
Le plus souvent, la copropriété élit des représentants bénévoles occupant l'immeuble et qui vont se charger de payer les fournisseurs de services et répartir les charges entre les copropriétaires. Ces frais sont d'environ 100 à 200 nis/mois pour un syndic bénévole dans un immeuble classique.
Toutefois, ces charges peuvent être très supérieures dans le cas de résidences, dans le neuf ou récent, disposant de gardiennage, piscine, salle de sport, etc.…car c'est alors bien souvent une société professionnelle qui gère l'ensemble, pour des coûts allant jusque 4$ le m2 !
Les frais de syndic sont pris en charge par le locataire lorsque le bien est loué.

3. Frais d'agence pour recherche de locataire : 1 mois de loyer + TVA

L'usage est que l'agent immobilier perçoive un mois + TVA du bailleur et un mois + TVA du locataire.
Ceci ne comprend pas les frais liés à l'établissement du contrat qui peuvent coûter jusque un mois de loyer + TVA (avocat ou représentant professionnel).

4. Honoraires de gérance
Ceux-ci dépendent de la mission qui sera définie : de 5% HT (pour une gérance classique, du type "Administrateur de biens" en France) à 10% HT (pour une gestion complète, y compris du compte bancaire et des remboursements de crédit, et éventuellement de la société propriétaire) des loyers perçus.

Les possibilités de financement bancaire

Il existe en fait plusieurs options de financement si l'on n'a la totalité des fonds nécessaires à l'acquisition.

Le taux de fonds propres généralement souhaité par la banque varie entre 35 et 50%, selon les banques et les caractéristiques du dossier.
(Il existe une possibilité de crédit jusque 90%, mais celle-ci est plus coûteuse car proposée par une compagnie d'assurances US qui en fait garantit la banque sur le solde, et donc facture une prime d'assurance).

La période de remboursement du crédit peut varier de 5 à 30 ans, et la mensualité sera fonction de la durée du crédit.
On peut emprunter en $ à taux variable, Libor + X%, ou en Nis (possible aussi en Euros si remboursements en Euros).

UN BON CONSEIL : Il est généralement recommandé d'indexer son crédit à la monnaie de remboursement : au $ si le contrat de location est en $, en Euros si l'on procède à des apports réguliers de fonds propres de France pour le remboursement, ou encore en Nis si l'on est salarié en Nis en Israël, et ceci afin d'éviter toute spéculation monétaire.

ENFIN N'OUBLIEZ SURTOUT PAS………… :

Le mètre carré en Israël n'est pas le mètre carré en France !!!

En effet, il ne joue pas le même rôle d'étalon référence comme c'est le cas en France; en Israël, en habitation, on achète des "pièces" ou plutôt un "volume" et non des mètres carrés, d'où l'absence totale de concordance sur la notion de surface entre les différents intervenants du marché.
Et si l'on vous parle de surface, on vous parlera en générale de surface brute (l'équivalent de la Surface Hors Œuvre Nette), qui comprend les murs extérieurs, et dans le neuf une proportion des parties communes.

Voilà, il ne reste plus qu'à vous lancer…………….. et nous serons évidemment ravis de vous assister dans vos démarches puisque c'est notre spécialité et que :

I. A.M. … votre interface pour l'immobilier en Israël

Article écrit par David BOCCARA
Président de la Commission Immobilier de la Chambre de Commerce Israël-France
Groupe Israël Assets Management
Conseil Immobilier, Administrateur de biens et de sociétés
Pour toutes vos questions : 00.972.50.546.45.89 - david@iam.co.il - www.iam.co.il